ngày lúc 11:2902-01-2018     Thị Trường Bất Động Sản     223 lượt xem

So với các nghị định trước đây về chuyển doanh nghiệp nhà nước (DNNN) và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do DNNN đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần (CTCP) như Nghị định 59/2011/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 59 gồm Nghị định 189/2013/NĐ-CP và Nghị định 116/2015/NĐ-CP thì Nghị định 126/2017/NĐ-CP có một số quy định mới xử lý những vướng mắc hiện tại liên quan đến DNNN khi cổ phần hóa cũng như sau cổ phần hóa.

Đất đai là vấn đề nổi cộm trong quá trình cổ phần hóa DNNN vì khả năng định giá “rẻ như cho” hoặc khả năng lạm dụng những kẽ hở của pháp luật về cổ phần hóa để trục lợi, biến tài sản đất công thành tài sản riêng. Ảnh: THÀNH HOA

Kế thừa nghĩa vụ tài chính

Trong Nghị định 126, điều 10 quy định về nguyên tắc kế thừa quyền và nghĩa vụ của CTCP được chuyển đổi từ DNNN. Đáng chú ý là điều này quy định chung cho các CTCP được chuyển đổi từ mọi DNNN mà không phải chỉ là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước như trong Nghị định 59. Điều này rất có ý nghĩa trong một số trường hợp đặc thù sẽ được nói thêm ở phần sau.

Tương tự như Nghị định 59, Nghị định 126 cũng quy định rằng CTCP kế thừa toàn bộ các quyền và lợi ích hợp pháp, chịu trách nhiệm về các khoản nợ, gồm cả nợ thuế, hợp đồng lao động và các nghĩa vụ khác của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Điểm khác biệt là Nghị định 59 quy định các nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hóa được xác định bổ sung sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền quyết toán, bàn giao cho CTCP không thuộc trách nhiệm của CTCP. Trường hợp sau khi bàn giao sang CTCP mới phát sinh khoản truy thu hoặc xử phạt các hành vi vi phạm pháp luật của doanh nghiệp trong thời gian là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thì, theo Nghị định 59, cần làm rõ trách nhiệm cá nhân, tập thể để thực hiện việc bồi hoàn, nộp phạt, xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật. Như vậy, có thể hiểu rằng CTCP sẽ không chịu trách nhiệm giải quyết những nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cổ phần hóa như nợ đọng thuế và lãi phạt trả chậm, vốn đang làm ngành thuế vụ đau đầu và đang phải dự thảo đề xuất xóa nợ cho những trường hợp này.

Trong khi đó, điều khoản có phạm vi điều chỉnh tương tự của Nghị định 126 đã quy định rõ ràng, chi tiết hơn. Cụ thể, trong trường hợp có tài sản thiếu, nếu doanh nghiệp chưa thực hiện quyết toán tại thời điểm chính thức chuyển thành CTCP thì hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh từ thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp đến thời điểm chính thức chuyển sang CTCP; nếu doanh nghiệp đã thực hiện quyết toán tại thời điểm chính thức chuyển thành CTCP thì thực hiện giảm vốn nhà nước tại CTCP hoặc hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của CTCP. Như vậy, vướng mắc của CTCP về các nghĩa vụ tài chính gồm chuyện nợ đọng thuế gây ra bởi doanh nghiệp trước cổ phần hóa đã có các phương án giải quyết dứt điểm mà không còn bị “treo” ở đó, trở thành đối tượng để ngành thuế xin xóa nợ như trước nữa.

Theo Nghị định mới, vướng mắc của CTCP về các nghĩa vụ tài chính gồm chuyện nợ đọng thuế gây ra bởi doanh nghiệp trước cổ phần hóa đã có các phương án giải quyết dứt điểm mà không còn bị “treo” ở đó, trở thành đối tượng để ngành thuế xin xóa nợ như trước nữa.Hơn nữa, việc chuyển giao những nghĩa vụ tài chính cho CTCP sẽ được áp dụng không chỉ với trường hợp doanh nghiệp trước cổ phần hóa là doanh nghiệp có 100% vốn nhà nước như quy định trong Nghị định 59 mà còn được áp dụng với mọi DNNN, theo Nghị định 126. Sự mở rộng đối tượng này sẽ giúp hạn chế những vướng mắc phát sinh liên quan đến không chỉ hoạt động của CTCP mà còn các vấn đề và thực thể liên quan như việc nợ đọng thuế và ngành thuế nói ở trên.

Xử lý tài chính khi cổ phần hóa

Đất đai là vấn đề nổi cộm trong quá trình cổ phần hóa DNNN vì khả năng định giá “rẻ như cho” hoặc khả năng lạm dụng những kẽ hở của pháp luật về cổ phần hóa để trục lợi, biến tài sản đất công thành tài sản riêng. Tuy nhiên, Nghị định 59 quy định khá sơ sài về việc kiểm kê, phân loại tài sản và xử lý tồn tại về tài chính. Đáng chú ý nhất là đã không có một dòng nào đề cập đến chuyện đất đai thuộc sự quản lý và sử dụng của doanh nghiệp trong quy định này.

Trong điều khoản tương tự (về việc kiểm kê, phân loại tài sản và xử lý tồn tại về tài chính), Nghị định 126 đã đề cập trước tiên đến trách nhiệm của các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa là phải rà soát và lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương, và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt trước thời điểm quyết định cổ phần hóa. Với quy định mới này, tình trạng nhà đầu tư mua cổ phần của doanh nghiệp cổ phần hóa chỉ nhằm thâu tóm và chuyển đổi mục đích sử dụng (khác với mục đích đăng ký khi mua cổ phần) các mảnh đất có giá trị thành, ví dụ, các dự án nhà để bán có lợi nhuận lớn, sẽ bị hạn chế phần nào.

Giá trị quyền sử dụng đất

Nghị định 126 quy định đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp. Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai.

Đây là điểm mới và cụ thể hơn so với Nghị định 189 sửa đổi Nghị định 59. Bởi Nghị định 189 quy định khá chung chung rằng: “Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa”.

Nói là khá chung chung vì có các khái niệm chung chung, trừu tượng trong quy định này. Cụ thể hơn, vì không có một mức định lượng cụ thể nào nên người ta có thể diễn giải sự chênh lệch 10%, 15% hay 20% là “sát với” giá đất cụ thể. Mà sự chênh lệch này là quá đủ để kích thích sự trục lợi bất chính.

Bên cạnh đó, “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế” cũng là một khái niệm rất mơ hồ, lỏng lẻo vì “mục đích sử dụng tương tự” không nhất thiết đồng nghĩa với “giá đất tương tự” thực tế trên thị trường, tạo điều kiện lớn cho sự trục lợi khi sử dụng một trường hợp có mục đích sử dụng giống nhau nhưng giá rẻ hơn rất nhiều do vị trí khác nhau để làm giá tham chiếu cho giá đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Ngoài ra, việc quy định sử dụng “giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao” trong Nghị định 126 sẽ có tính chính xác, cập nhật hơn so với việc sử dụng “bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định” như trong Nghị định 189, bởi bảng giá đất này có diện áp dụng chung cho cả một khu vực, tuyến đường mà trên thực tế có sự sai khác rất lớn giữa các vị trí trong cùng khu vực, tuyến đường. Bảng giá đất này cũng chỉ được cập nhật mỗi năm năm một lần, hoàn toàn có thể đã trở thành quá lạc hậu vào, ví dụ, năm thứ tư kể từ khi được ban hành, cũng là thời điểm xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Theo TBKTSG

Từ khóa:

Gỡ nút thắt về xử lý tài chính và định giá đất đai trong cổ phần hóa
5 (100%)5 votes

Tin tức sự kiện

Sắp ra mắt chung cư cao cấp dự án Green Pearl 378 Minh Khai

Sắp ra mắt chung cư cao cấp dự án Green Pearl 378 Minh Khai

Ngày 23/12 tới, chủ đầu tư Công ty Cổ phần phát triển nhà Phong Phú – Daewon – Thủ Đức phối hợp cùng đơn vị phát triển kinh doanh dự án – CENLAND sẽ cho ra mắt dự án Green Pearl 378 Minh Khai, Hà Nội.

Bất động sản Nam Hà Nội hưởng lợi từ trục đường Minh Khai mới

Bất động sản Nam Hà Nội hưởng lợi từ trục đường Minh Khai mới

Dự án trục đường Minh Khai mới giúp việc di chuyển về phía Nam Thủ đô thuận tiện hơn, đồng thời, gia tăng giá trị bất động sản khu vực.

Lễ Khai trương tầng mẫu và căn hộ thực tế khu Sapphire - TNR Goldmark City

Lễ Khai trương tầng mẫu và căn hộ thực tế khu Sapphire - TNR Goldmark City

Dự án chung cư tnr goldmark city tổ chức lễ khai trương tầng mẫu và căn hộ thực tế khu Sapphire tại địa điểm khu văn phòng dự án goldmark city số 136 Hồ Tùng Mậu - Bắc Từ Liêm - Hà Nội

Mở bán chung cư TNR Goldmark City - RuBy nơi khởi nguồn hạnh phúc

Mở bán chung cư TNR Goldmark City - RuBy nơi khởi nguồn hạnh phúc

Dự án chung cư tnr goldmark city tổ chức lễ mở bán khu Ruby tại địa điểm văn phòng dự án goldmark city số 136 Hồ Tùng Mậu - Bắc Từ Liêm - Hà Nội

Khai trương bể bơi và mở bán lớn khu RuBy tại chung cư TNR Goldmark City

Khai trương bể bơi và mở bán lớn khu RuBy tại chung cư TNR Goldmark City

Ngày 30-07-2017 tới đây tại dự án chung cư TNR GOLDMARK CITY sẽ diễn ra sự kiện khai trương bể bơi và mở bán lớn khu Ruby địa điểm tại tòa Ruby 2 chung cư tnr goldmark city số 136 Hồ Tùng Mậu - Bắc Từ Liêm - Hà Nội.

Mở bán lớn chung cư Goldmark City tri ân khách hàng

Mở bán lớn chung cư Goldmark City tri ân khách hàng

Dự án chung cư goldmark city mở bán lớn vào hai ngày 24.25 tháng 06 tại nhà mẫu của dự án: số 136 Hồ Tùng Mậu - Bắc Từ Liêm - Hà Nội được hai nhà phân phối Đất Xanh - Danko và các nhà phân phối khác kết hợp cho lễ mở bán cùng với đó chủ đầu tư tổ chức chương trình hội chợ Goldfair_Goldfamily.

Smile Building mở bán lớn tri ân khách hàng

Smile Building mở bán lớn tri ân khách hàng

Smile Building-dự án được mệnh danh là chung cư đẹp nhất khu vực Định Công – Giải Phóng sẽ được chính thức mở bán đợt đầu tiên vào ngày 23/4 tới. Đến tham dự sự kiện, quý khách hàng không chỉ được cập nhật những thông tin minh bạch, hấp dẫn mà còn có cơ hội sở hữu nhiều quà tặng có giá trị.

Mở bán dự án Eco Lake View ngày 16 - 04 - 2017

Mở bán dự án Eco Lake View ngày 16 - 04 - 2017

Dự án chung cư cao cấp eco lake view do công ty cổ phần EcoLand làm chủ đầu tư đã ra mắt thị trường vào cuối năm 2016. Dự án eco lake view tạo nên luồng gió mới cho bất động sản khu vực quận Hoàng Mai

Mở bán dự án chung cư smile building ngày 15/04/2017

Mở bán dự án chung cư smile building ngày 15/04/2017

chung cư smile building trung yên là dự án nhà ở cán bộ chiến sĩ cục cảnh sát kinh tế( C46 Bộ Công An) do công ty cổ phần đầu tư và thương mại Trung Yên làm chủ đầu tư được xây dựng tại lô đất 19NO và 12BT khu đô thị mới Đại Kim mở rộng, smile building nằm cạnh hồ Đầm Đẫy và trên đường bờ sông Lừ nối liền quận Hoàng Mai với quận Thanh Xuân

Xem Thêm
bán đất nền đồng văn 2 dự án tnr star đồng văn 2

Dự án nổi bật

Chung Cư Trương Định Complex

Chung Cư Trương Định Complex

 ngõ 129D Trương Định, Q.Hai Bà Trưng, Hà Nội

Giá: 23,0 triệu/m2

Chung Cư Green Pearl

Chung Cư Green Pearl

 378 Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng, Hà Nội

Giá: Thỏa thuận

Chung cư Gold Tower

Chung cư Gold Tower

 Nguyễn Trãi, Q.Thanh Xuân, Hà Nội

Giá: Thỏa thuận

Condotel Vanesea Đà Nẵng Resort

Condotel Vanesea Đà Nẵng Resort

 H.Duy Xuyên, Quảng Nam

Giá: Thỏa thuận

Chung Cư TNR Goldmark City

Chung Cư TNR Goldmark City

 136 Hồ Tùng Mậu, H.Từ Liêm, Hà Nội

Giá: 24,0 triệu/m2

The Arena Cam Ranh

The Arena Cam Ranh

 Bãi Dài, H.Cam Ranh, Khánh Hòa

Giá: Thỏa thuận

Biệt thự Liền kề The Eden Rose

Biệt thự Liền kề The Eden Rose

 Thanh Liệt, H.Thanh Trì, Hà Nội

Giá: Thỏa thuận

TNR Star Đồng Văn

TNR Star Đồng Văn

 H.Duy Tiên, Hà Nam

Giá: 6,8 triệu/m2

TẢI VỀ BẢNG GIÁ MỚI NHẤT

Đã có bảng giá ưu đãi mới cập nhật. Quý khách hàng vui lòng để lại thông tin để tải về ngay. Trân trọng!